一手房與二手房的買賣，雖買賣內容都是房屋，但兩者之間卻有很大的差別，因此決定了其不同的注意事項，繼《我不是教你詐——二手房買賣中做個明白人》之後，本人繼續推出了這篇帖子，沒有甚麼高深的理論，更不是甚麼寶典秘籍，只是一些買一手房的實踐經驗，甚至是一些常識，開發商的坑，你跳或不跳，它就在那裡，不遠不近。好了，廢話不多說，還是說正題，我主要是從下定金、簽署合同、收樓這幾個方面向大家簡單的展示這些坑。需要明確一下這個帖子的立場是站在一個確實想買房的善良買方的位置來寫的。投機者請繞道。
一、首先是關於定金，我已在帖子《誠意金那點事兒》裡很詳細的講述了，這裡也就不廢話了，只是針對買一手房的特性，再多嘮叨兩句：在開發商取得預售許可證之前，你之前所交的錢，無論其為何名義(誠意金、認籌金、訂金、定金)你都是可以在不打算繼續交易下去的情況下要求開發商返還，不存在沒收一說。但在其取得預售許可證之後，或者銷售的為現房，那麼開發商所收取的錢適用定金罰則(即如果因為買方的原因不再繼續簽買賣合同的，賣方沒收定金;如果因為賣方原因不再繼續簽買賣合同的，賣方雙倍返還定金)，一般交定金時會簽署一份認購協議，認購協議上有“定金”字樣或者不一定是“定金”字樣，但協議裡有括號裡內容約定，則適用定金罰則。所以大家在交定金之前儘量明確自己的購買意願。所謂購買意願包括：地段、價格、朝向、樓層、配套、交通，甚至開發商品牌。儘量別在下定金後才後悔。比如樓主本人也犯過這樣的錯誤，在看房的時候，因為電梯總層數是 19樓，樓主買的是17樓，後來下了定才知道原來是17是頂樓，因為這個樓的外立面是階梯式設計。所幸我並不是太介意這個，所以同學們下定前一定要把自己介意的情況弄清楚。
正如前面所說，一般交定金的時候都會籤一份認購協議，同學門在交錢簽字之前，一定要仔細閱讀這份協議，尤其是協議里約定了買方交定金前已仔細閱讀過買賣合同及其先關文件並同意所述條款，如因買方不同意合同條款而拒絕簽訂買賣合同的，賣方可沒收定金。如有類似的約定，那麼同學們真的就要在籤認購書之前把買賣合同的一整套資料仔細看完再簽訂了。這裡有個小投機吧，但不建議大家濫用，如果同學你下了定後又後悔了，無論是因為甚麼原因後悔，你還是按認購書約定的時間去籤買賣合同，但開發商的買賣合同裡的補充協議基本都有霸王條款，所以你可以依據與開發商在合同條款上達不成一致而要求退定金。但這個小投機的前提是認購書裡沒有類似禁止條款。而且也是一件扯皮的事。不建議使用。
關於售樓員，同學們一定要明確，他們對你做出的承諾或者一些美好的描述僅代表她個人意見，而不能代表公司或者合同約定的內容。原因很簡單，因為他們給你的信息的目的是為了促進你買房，同時公司並未授予她此代言權。舉個最簡單的例子，很多售樓員為促銷，會告訴客戶你購買後可以拆那面牆然後佔這塊地方，圍起來就又是一間房了，多划算。而實際上，那面牆是承重牆，這塊地是公共通道。所以，如果售樓處所給出的某個承諾是你決定買這套房的關鍵因素，那麼白紙黑字寫出來，並加蓋公章或法定代表人簽字，另外，售樓員給各位算的房款總價以及月供的書面資料，建議大家保留，因為實踐中確實出現了因售樓員算錯房價或月供，導致買方錯誤下定的，這是可以作為證據要求開發商返還定金。關於售樓員還有最後一個小小的建議，雖然有部分售樓員不太厚道，但比起黑心中介，會好很多，一般來說，開發商聘用的售樓員素質基本都會比中介高。所以，可以儘量與之為善，因為很多隱蔽信息他們有權利提供給你，但沒有義務提供給你。
二、簽署合同，很多同學可能都不太重視買賣合同，但我必須告訴大家一個真相，當你和開發商之間因房屋買賣產生糾紛的時候，開發商龐大的法務團隊要做的第一件事情就是仔細查找你簽訂的合同文件並從中找出對他們有利的依據。所以務必請各位同學重視。首先要說明的是，買賣合同一般由兩部分組成，一部分是合同範本，這個在一個城市範圍內合同條款基本一致，當然裡面的有些條款是選擇性條款，可根據具體情況買賣雙方選擇約定;另外一部分是附件，包括裝修標準、平面圖甚麼的，但其中最重要的開發商出具的補充協議，這就是鼎鼎有名的霸王條款聚集地。所以同學們應該知道看的重點在哪一部分了吧。看合同不難，只是字多點，尤其是有的強勢的開發商，搞的補充協議比合同範本的頁數都多。而恰恰是這些補充協議就是我們閱讀的關鍵。開發商一般都安排了專人負責簽署合同，所以，有甚麼讀不明白的就要求他解釋，他解釋不清楚的要求他領導解釋。在這裡簡單提醒各位同學要注意合同及補充協議的以下內容
1、買賣合同對於買方來說最重要的意義就在於約定開發商的交樓時間、交樓條件、及延期交房的違約責任，即如果開發商沒有按合同約定的時間交房，或者(注意!是或者)按時交樓但此時樓房並不具備合同約定的交付條件，都屬於開發商未按時履行交房義務。買方可以要求開發商交房並支付違約金，也可以要求解除合同並支付違約金，具體違約金的比例以及可解除合同的條件要根據合同約定來執行。這裡又有個小機關，要告訴大家，如果開發商在不具備合同約定的交付條件，買方不要被開發商忽悠著簽收樓確認書，因為有案例顯示如果買方在賣方並不符合交房條件的情況下收房並簽署收房文件的，視為雙方協商一致變更了收房條件。簽署收樓文件後再追究對方延期交房違約責任的法院不予支持。再說明白點，就是你只能追究從約定的交樓日期到你實際簽署收樓確認書這段時間的違約金。至於甚麼是交樓條件，後表。
2、關於按揭：一般開發商都會在補充協議上約定如買方未通過銀行審批而無法支付尾款的，買方應一次性或分期支付，否則承擔違約責任。實際上，貸款批不下來有很多原因，有的是因為買方自己的原因，比如信用、資料不全，但有的是因為國家規定、銀行政策，所以建議同學要求增加非買方原因導致無法貸款的，可解除合同且相互不承擔責任，畢竟貸款額是房款總數的大頭，對於一般老百姓而言也不是一時半會能拿出來的。
3、關於面積差異：這個只是針對預售房以套內建築面積計價的房屋而言，一般情況下，購買預售房時合同約定的套內建築面積和你收樓時實際的面積可能出現不一致，前後兩個數據都是國家單位出的，不是開發商自己測量的，你購買的時候那個叫預售面積，收房的時候那叫竣工面積，這兩個數據允許有差異，但應在3%以內(面積誤差與預售面積之比)，在這個範圍內，多退少補。超過3%的時候，買方有兩條路可選擇，要麼選擇解除合同，要麼選擇繼續履行合同，選擇繼續履行合同時，就涉及補房款或退房款，3%以內的那部分按多退少補原則，超過3%的部分，如果是面積多了，則算開發商送的，如果面積少了，開發商應就這個部分前雙倍返還。但這裡需要提醒各位同學注意的是：開發商往往會通過補充協議修改前誤差超過3%的處理方式，第一，取消買方的單方解除權，第二，依然多退少補。在這種情況下，買方應考慮假如面積多出很多，是否還在自己的預算範圍內。因為此時你已沒有單方解除權了。
4、開發商的違約責任：這裡彙總一下開發商的幾大違約責任，這樣同學們就知道在甚麼時候可以問開發商要錢了：未按時籤買賣合同、延期交房、交房時不符合約定裝修標準、不交房時公共設施及基礎設施不符合交付標準、延期辦理房產證、擅自變更規劃設計、房屋產權有問題、及前面說的面積誤差超過3%、因開發商原因導致解約。
5、關於物業管理費簡單的提一下，如果是住宅類房屋應該是政府指導價，依據物業管理資質不同而定價，這個各位可到物價局的網站上查到的，以此標準可考察樓盤物業管理費是否過高。
三、收房
關於收房，在前面已提到了開發商在不符合交樓條件的情況下買方的處理方式，在這裡進一步明確甚麼是交樓條件以及開放商延期交房的違約責任。在明確相關內容之前，簡單的用百姓的話語介紹一下“交房”的法律含義，賣方願意給買方願意收，給與收都是基於雙方自願且沒有任何誤解的情況下。只要在自願且無誤解的情況下交接了房，賣方即完成了這個合同中最重要的義務之一，之後這套房是好是壞，是死是活，都與賣方無關，全都是買方的事了，即房漲價了歸買方、跌價了歸買方、發大水遭火災了全算買方的，與是否付完錢、是否辦了房產證沒有一點關係。所以交房和接受房屋既是買賣雙方的權利也是買賣雙方的義務。
交房條件包括以下三方面：A、交房時候應提交的相關資料(在合同範本14條有規定);B、交房時裝修標準(違約責任規定在合同範本，裝修標準一般作為附件);C、基礎設施及公共配套設施(在合同範本24條)，對於BC兩項，如果交樓時還不達條件的，一般開發商可以通過約定規避買方拒絕收樓的權利，但對於 A項，開發商必須嚴格遵守無可選擇，一份資料不全，買方也可拒絕收樓，且開發商得承擔由此造成的延期交房的違約責任。
收房最重要的工作就是驗收，有條件的建議在大雨或暴雨過後驗房，這樣可以很容易看出房屋是否有滲漏水的情況，對於房屋質量異議一定要在合同約定時間內提出，
這裡還要提醒下各位，有的同學以為晚一天收樓就可以晚一天交物業管理費，這種認識是錯誤的，只要開發商符合交樓條件且通知了買方收樓時間的，由於買方的原因而不收樓的自開發商通知的收樓日起視為買方已收樓，同學你不僅要交物業管理費，而且再沒有驗收的情況下“被收樓”了，不划算。
帶裝修的須明確交付標準，前面已經提到裝修標準為交付條件之一，一般約定在附件位置，這裡 尤其提醒買帶裝修房屋的同學，要仔細看看裝修標準是否和你瞭解到的情況一樣，比如售樓員告訴你送的潔具是“科勒”的，收樓的時候一看是“克樂”的，再一看合同，並未對品牌有約定，那你也只能認了。
暫時能想到的就這麼多，同買2收房一樣，這也是一個耗時間耗精力的事情，所以步步多加註意，但凡要自己簽字的東西就仔細看看，慢慢閱讀，只要認識中文字就沒有看不明白的合同或協議，而大部分坑都在這些文字裡，為了買房，有的坑不得不跳，但有的坑是我們跳不起的，無論跳不跳，我們都知道坑在那裡，這就是這篇帖子的目的
